לא מעט בעלי דירות מגיעים לתובנה כי בבעלותם נכס שהינו השקעה שיכולה להניב תשואה מרבית. אם עד כה הם היו משכירים את נכס ההשקעה שלהם לשוכר אחד, הרי שכיום המגמה מעט שונה ומאתגרת: חלוקת הדירה למספר דירות, כשהמוטיבציה הנה:
הנאה מדמי שכירות גבוהים יותר ובכך הגדלת ההכנסה הפאסיבית. נשאלת השאלה, אפוא,האם ואיך משיגים אישור לפיצול דירה?
פיצול הדירות אמנם יעלה את דמי השכירות של בעלי הבתים, אך עם זאת חשובה,לא פחות, התועלת הציבורית הנגזרת מכך כדלקמן:
- הדירות קטנות יותר ובכך הן מוצעות במחירים נוחים יותר לקהל השוכרים
- פתרון למצוקת דיור (בעיקר בעיר תל אביב וערי המרכז)
- יותר נכסים – יותר תחרות שמטיבה עם השוכרים לטווח הארוך
ולמרות זאת, קבלת האישור הנכסף לפיצול דירות אינה כה פשוטה, אם בכלל. חשוב לציין: בעת שמחלקים את הדירה מבלי לקבל על כך אישור פורמלי-היתר בניה, הרי שמדובר בעבירה על חוק התכנון והבניה שהנה עבירה פלילית!
במידה והנכם בעלי דירות ומתעניינים באפשרות, אנו ממליצים לכם לפנות אלינו בהקדם, נשמח לייעץ לכם על בסיס הניסיון הרב שלנו בבירוקרטיה הרלוונטית ובתחומי התכנון, הבנייה והרישוי.
הרשויות מערימות קשיים, השכנים לא מתלהבים ובעלי הדירות מפסידים
אז מדוע מורכב כל כך לקבל אישור לפיצול דירות? הרשויות מצדן טוענות כי הן חוששות מעומס תשתיות כגון: אינסטלציה,ביוב, חניה ועוד.
השכנים בבנייני המגורים לעומת זאת, לא מתלהבים מנוכחותם של שכנים נוספים בבניין שיוצרים תחושת "טיילת". ניתן להתווכח באשר ליתרונות והחסרונות של הפיצולים, אך מה שבטוח הוא שקבלת היתר לפיצול הדירה – הכרחית כחוק. ראוי לציין כי יהיה פשוט יותר לקבל אישור כזה על בית צמוד קרקע, בהשוואה לדירה בבניין מגורים משותף.
"מה צפוי לי במידה ואפצל את הדירה ללא אישור?"
עבירה על החוק התכנון והבנייה, הינה עבירה פלילית ואסורה לחלוטין, וזאת בנוסף לעובדה החשובה שאינה משתלמת כלכלית כלל. הדבר האחרון שתרצו לגלות הוא כי ההשקעה שלכם – בזמן וכסף, הייתה לשווא. במידה ואתם רוצים לפצל את הדירה שברשותכם, עליכם להגיש בקשה מסודרת ולקבל בהבנה כל הכרעה שתתקבל – חיובית או שלילית.
במידה וחלילה, פיצלתם דירה באופן לא חוקי יש לדעת כיצד להיחלץ מהמצב וכן למזער נזקים עתידיים.
העונשים למורשעים, בעבירות בניה ושימוש בסטייה מהיתר הבניה,הניתנים לבעלי דירות שמפצלים את דירתם ללא אישור, מגיעים בקנסות כספיים גבוהים מאד הכוללים כמה פעמים,כפל היטל השבחה שמחושב כמה הרווחתם עבור כל יחידת דיור בתקופה בה הנכס היה מפוצל. עונש נוסף שיש לו תקדימים הוא "ביטול הפיצול" ודרישה להחזיר את הדירה למצבה הקודם קרי, ההיתר המקורי שניתן לדירה. במצב זה הנכם מפסידים המון כסף, אך בעיקר נאלצים לשאת בהפסד עלויות התאמה בעבור החזרת מצב הדירה לקדמותה.
יתר על כן, תחויבו בפיצוי דיירים על שבירת חוזה וכן,של דירה ריקה ללא דיירים לכל תקופת השיפוץ ולאחריה.
לפני שמפצלים דירה, לומדים את החוק ונעזרים במומחים בתחום
עוד הרבה לפני,שהנכם חושבים על פיצול הדירה ומוציאים את המהלך לפועל, חשוב שתדעו מהן ההגבלות השונות. ברירת המחדל היא לפעול כחוק במטרה ליהנות מראש שקט ולמנוע, ברור, כל עילה להרשעה פלילית.
חשוב: בטרם כל, להכיר את המתווה המוצע ואת החוקים המנחים באשר לפיצול הדירות. משום שאתם עלולים לגלות כי החוקים השונים אינם חופפים לתוכניות או לציפיות שלכם באשר לפיצול הדירות. ההמלצה אליכם:
- למדו את החוק ומה הוא מאפשר
- דברו עם ועד הבניין ובדקו עם השכנים אם מישהו מתנגד לפיצול ואף הציעו לשלם כפל ועד ולשפץ חלקים בבניין.
- בדקו בעירייה את המדיניות לגבי פיצולי דירות.
- במידה וההגבלות והתנאים רלוונטיים, תכננו את תכנית הפיצול
- הגישו את הבקשה והמתינו לתשובת הועדה המקומית לתכנון ובניה ואז הוציאו היתר
אם כן, מדוע נתפסתי?
הסיבות השכיחות הם:
- הלשנה של שכן או אדם אשר אתם בסכסוך עמו
- דייר שעזב בטריקת דלת תוך מחלוקת כספית
- ביקשתם לשנות סיווג במחלקת הארנונה
- פיקוח על הבנייה מטעם העירייה הגיע לביקורת בנכס אחר "וראה על הדרך"
- סימנים לפיצול כמו דלתות כניסה נוספות, פעמונים, שעוני חשמל פירטיים וחיבורי צנרת רבים.
איך אנחנו יכולים לסייע לכם?
מטרתנו היא להציג בפניכם את הדרך החוקית,הקצרה והאופטימלית לקבלת האישור לפיצול דירות, ואם,חלילה, נתפסתם בעבירה,ללוות אתכם בייעוץ משפטי ותכנוני תוך מזעור מקסימלי של ממדי הנזק. למרות שהתהליך מורכב, הוא אפשרי. המשרד שלנו – "גיל קלינגר ייזום פרויקטים", מוביל בתחום התכנון, הבינוי וההנדסה של פרויקטים בנדל"ן, למעלה משני עשורים עם ניסיון עתיר בהתנהלות מול אגפי פיקוח על הבנייה בעיריות.
לשאלות נוספות אודות איך משיגים אישור לפיצול דירה – נשמח לסייע ולהעניק ייעוץ נרחב, ענייני, משפטי מקצועי ואמין.
